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業務討論:超建補繳地價時如何評估測算補繳金額

發布時間: 2021-08-19 10:02:04 瀏覽量: 發稿人:開封市公共資源交易信息網 開封市土地整理儲備中心 蔡立亞

          ABC開發企業2015年受讓一宗商業用地,建設涉及超容積率建設,經處罰后同意其補繳超建部分土地出讓金,自然資源局2021年受理補地價(估價期日),至該時點,土地已使用6年,剩余使用年限為34年。估價期日把土地使用年期分為了634年兩段,那么估價機構該如何評估呢?

估價師和自然資源出讓機構工作人員提出了許多觀點,概括起來不外以下幾種意見:

觀點1.估價期日把土地使用期限攔腰分成了兩段,理論上估價期日需要補前6年的超容積率部分地價和后34年超容積率部分地價,因此,補地價=2021年估價期日前6年超容積率部分地價+2021年估價期日后34年超容積率部分地價;

觀點2.2015年出讓起點的前6年超容積率部分地價以及這6年的利息+2021年估價期日后34年超容積率部分地價。這樣兩段評估值最后都是落在估價期日;

觀點3.2021年估價期日剩余34年期超容積率部分地價;

觀點4.2021年估價期日40年期超容積率部分地價;

觀點5.估價期日分別為2015年和2021年的40年期超容積率部分地價,二者取其高值;

觀點6:以2015年出讓時點為期日,評估出讓時點超建部分40年期地價,應當補繳的出讓金數額=2015年出讓時點超建部分40年期地價+該地價額過去6年的利息;

觀點7:觀點6與觀點4之間的高值。

這個案例本身屬于超容積率建設但屬于尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的,根據規劃法可采取罰款后補超建部分地價。補繳地價首先要進行評估,補繳時,往往土地已經使用了若干年,如何評估、如何確定補繳的土地出讓金數額,確實是估價師和自然資源出讓機構工作人員需要認真思考和明確的。

在本案例中,涉及價格評估、出讓金確定、出讓管理等問題。一方面要將二者區分開,技術歸技術行政歸行政,評估要評出公平市場價格,行政還應當考慮出讓政策等規定;另一方面,二者又存在有機聯系,一個是公平市場價格,一個是價格應用,價格應用需要依據評估結果為基礎。

有專家認為僅從估價技術看,觀點1和觀點2都存在明顯錯漏,簡單地認為40年地價可以分成兩段計算,即6年地價和34年地價之和,實際上,同一估價期日,6年地價與34年地價之和遠大于40年地價。

還有專家認為:觀點3明顯也不正確,該案例中出讓年期40年,用地者實際使用土地的年期也是40年,因其違規超建繳納超建部分出讓金時間晚而只用繳納34年,無論法理或情理都不應當,不能違規者反而占便宜。

經初步了解:觀點4和觀點5,各地在實務中一般多采用觀點4,即在補繳時點超建部分40年期的地價,一是使用者實際使用年期是40年,按補繳時點計40年相對簡單,二是這些年地價都在上漲,直接按補繳時點40年地價計繳不會存在國有資產流失,違規者也不會占到便宜;觀點5其實與觀點4差不多,是考慮到了市場可能漲也可能跌,更嚴密一些。

另外一些專家認為,觀點4、觀點5、觀點6、觀點7大體都符合估價技術和出讓管理的理論、技術與法規,具體采用哪個,可以自行決定。

筆者認同第三種。理由:簡明扼要好理解;計算利息無依據;商業用地使用年限到期需補交費用,國有資產沒有流失。


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